Le déplafonnement des loyers est un sujet primordial dans un bail, avec fort impact pour les parties prenantes. Il est donc important de ne pas négliger cet aspect lors de négociations.

Le cadre du bail commercial

Le bail commercial, tel qu’on le connaît aujourd’hui, trouve son origine dans le décret du 30 septembre 1953, qui instaure le droit au renouvellement des baux portant sur des immeubles ou des locaux à usage commercial, industriel ou artisanal.

Ce droit au renouvellement est la clé de voûte du bail commercial et a pour vocation de protéger le locataire en lui octroyant le droit de conserver la jouissance des locaux nécessaires à son activité en fin de bail, pérennisant ainsi sa location et, par conséquent, sa propriété commerciale.

Si le bailleur refuse le renouvellement, il devra verser une compensation financière au locataire qui devra quitter les lieux. Cette indemnité, dite d’éviction, est évaluée en fonction du préjudice subi par le locataire.

La durée du bail commercial

C’est l’article 3-1 de ce décret qui détermine la durée minimale du bail commercial à 9 ans, sans toutefois fixer de durée maximale.

Note : Un bail plus court déroge donc à la loi, d’où son nom de « bail dérogatoire », dont la durée maximale ne peut excéder 3 ans, que ce soit dans sa forme initiale ou lors du cumul de ses renouvellements.

https://entreprendre.service-public.fr/vosdroits/F32304

À qui s’adresse le bail commercial ?

Le bail commercial est un contrat spécifique de location entre un propriétaire et un preneur. Il encadre l’utilisation d’un bien immobilier à des fins commerciales.

Il existe trois critères permettant la conclusion d’un bail commercial :

• Le bail commercial doit porter sur un immeuble ou un local.
• Le preneur doit exploiter un fonds de commerce qui lui appartient au sein du local.
• Le preneur doit être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou à la chambre des métiers.

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGISCTA000006146040/

Quelques 72 ans plus tard, plusieurs textes de loi sont venus modifier le décret du 30 septembre 1953, rendant ainsi la rédaction d’un bail commercial plus complexe qu’il n’y paraît. Il est donc conseillé, dès la négociation et lors de la rédaction, de se faire accompagner par un spécialiste qui saura appréhender l’impact des clauses éventuellement imposées ou négociées.

Nous nous intéressons ici au renouvellement du bail commercial, et plus particulièrement à la possibilité de déplafonner le montant du loyer lors du renouvellement, dans trois cas de figure :

– Si le bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans et que le renouvellement est initié avant ses 12 ans,

– Si le bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans, mais que le renouvellement n’est initié qu’après ses 12 ans,

– Si le bail commercial est conclu pour une durée initiale de plus de 9 ans.

C’est la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, qui encadre les modifications du montant du loyer, en cours de bail ou lors du renouvellement. Ces dispositions sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

Bail commercial de 9 ans dont le renouvellement est initié avant ses 12 ans

Le loyer est librement fixé lors de la signature du bail, mais il est soumis à des règles en cours de bail ou lors de ses renouvellements (art. L 145-33 à L 145-40 du Code de Commerce). Il sera donc impossible pour le bailleur d’augmenter de manière arbitraire le montant du loyer.

La variation des loyers est fixée par un indice d’indexation, en fonction du type de locaux exploités. Cela permet de limiter les augmentations.

Pour les locaux commerciaux, l’indice applicable est l’ILC ; pour les loyers de bureaux, il s’agit de l’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires),

D’autres indices peuvent être utilisé tels que ICC mais ne seront pas retenues lors du renouvellement ou pour la fixation du loyer renouveler (le loyer renouveler ne peux excède la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieurs au dernier indice publié.)

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029108759

Cette réglementation vise à protéger les locataires des hausses excessives de loyer, tout en leur offrant une certaine visibilité sur leurs charges d’entreprise.

Augmentation du loyer en cas de modification des facteurs locaux de commercialité (art. L145-39)

Dès la première échéance triennale, et en cas de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, le bailleur peut demander une augmentation du loyer en cours de bail.

Dans ce cas, la variation de loyer ne peut conduire à des augmentations supérieures à 10 % du loyer de l’année précédente, pour une année.

Ainsi, si le bailleur apporte la preuve, à la première échéance triennale, d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité entraînant une augmentation du loyer de 15 %, il ne pourra augmenter son loyer que de 10 % à la première échéance triennale du bail, puis de 5 % supplémentaires à partir de la quatrième année du bail.

Déplafonnement des loyers en fin de bail

Si le déplafonnement des loyers dans un bail commercial de 9 ans est très encadré, il est possible dans des cas très précis :

• Accord des parties pour fixer le nouveau loyer à la valeur locative de marché,
• Modification notable des caractéristiques du local,
• Modification notable de la destination des lieux,
• Modification notable des obligations respectives des parties,
• Modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Quelques exemples :

– Si le locataire réalise des travaux d’amélioration significatifs,

– Si le locataire sollicite et obtient l’accord de son bailleur pour un changement de destination des locaux,

– Si la collectivité réalise des travaux améliorant l’accessibilité au local, entraînant ainsi une augmentation de la commercialité des lieux pour le commerce considéré.

Dans ces cas, le bailleur peut demander un déplafonnement, et le loyer peut être réévalué à la hausse. Cependant, cette hausse est encadrée, car elle doit tenir compte de la valeur locative du bien.

Cette hausse peut intervenir au moment du renouvellement du bail, à 9 ans, avec une offre de renouvellement précisant le nouveau loyer.

Il est cependant à noter que, dans ce cas, la variation de loyer ne peut entraîner une augmentation supérieure à 10 % du loyer de l’année précédente.

https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029108759

Note : Ne sont pas concernés par la règle du plafonnement les immeubles de bureau, les locaux monovalents et les terrains (Art. R 145-9 à 11).

Bail commercial de 9 ans dont le renouvellement est initié après ses 12 ans

Lorsqu’un bail se poursuit par tacite prolongation, du fait de l’inaction des parties, les conditions d’augmentation sont ici hors du champ d’application de l’article L 145-34 précité.

Dans ce cas, le loyer sera automatiquement déplafonné lors du renouvellement si le bail commercial se poursuit tacitement au-delà de 12 ans. Le bailleur pourra donc fixer le nouveau loyer à la valeur locative de marché, dès la treizième année, sans avoir à justifier de modifications notables.

Cependant, la variation de loyer qui en découle ne pourra conduire à des augmentations supérieures à 10 % du loyer de l’année précédente.

Le preneur perd donc, dans ce cas, la protection de la loi Pinel.

En cas de contestation, le Tribunal pourra être saisi pour fixer judiciairement le montant du loyer à sa valeur réelle.

Le locataire doit donc être vigilant et rédiger sa demande de renouvellement dès la fin de son bail de 9 ans, afin de rester sous la protection de la loi Pinel, même en cas de non-réponse du bailleur (en application de l’article L 145-10, alinéa 4 du Code de Commerce : « Dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. »)

Le bail commercial conclu pour une durée de plus de 9 ans

Le bail commercial peut être conclu pour une durée supérieure à 9 ans. Il est à noter qu’à partir de 12 ans, le bail doit être enregistré au service de la publicité foncière (opposable aux tiers). Toutefois, un bail commercial de 10 ou 11 ans est possible sans obligation d’enregistrement (sauf pour les commerces de vente d’alcool, pour lesquels l’enregistrement est toujours obligatoire, quelle que soit la durée du bail).

Les baux commerciaux de plus de 9 ans offrent une plus grande liberté contractuelle. Par exemple, il est possible de fixer une période ferme pour un bail de plus de 9 ans, ce qui est interdit pour les baux de 9 ans (avec trois exceptions permettant une période ferme pour des biens monovalents, des immeubles exclusivement de bureaux et des entrepôts).

Pour les baux commerciaux conclus pour une durée supérieure à 9 ans, la règle n’est pas d’ordre public, ce qui signifie que les parties peuvent se mettre d’accord dans le bail pour faire renoncer le preneur à sa faculté de résiliation à l’occasion de la première triennale, de la seconde, ou même lui faire renoncer complètement aux échéances triennales. Par exemple, un bail commercial d’une durée de 10 ans stipulant une période ferme de 9 ans serait parfaitement conforme à la législation.

L’impact sur le déplafonnement du loyer

De même que dans le cas où le bail commercial de 9 ans reste en tacite prolongation jusqu’à ses 12 ans, pour les baux conclus pour une durée supérieure à 9 ans, le loyer sera automatiquement déplafonné lors du renouvellement. Le bailleur pourra alors fixer le nouveau loyer à la valeur locative de marché, sans avoir à justifier de modifications notables, tout en respectant la règle selon laquelle la variation du loyer ne peut conduire à une augmentation supérieure à 10 % du loyer payé au cours de l’année précédente.

Note : L’article L145-34 de la loi Pinel, et plus précisément son alinéa 4, stipule que « En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ». Cette disposition n’est pas d’ordre public, et les parties peuvent y déroger si une clause non équivoque est rédigée dans le bail.

Dans tous les cas, la possibilité de déplafonner le loyer lors du renouvellement ne signifie pas que le bailleur peut fixer le nouveau loyer à sa convenance, mais bien qu’il doit le fixer à la valeur locative de marché. Ainsi, dans certains cas, la valeur locative de marché lors du renouvellement pourrait être inférieure au loyer initial indexé (les indices ILC et ILAT ont augmenté de plus de 3 % par an depuis le troisième trimestre 2021). Nous conseillons donc au bailleur souhaitant entamer une procédure pour demander le déplafonnement de se faire accompagner par un professionnel, au risque de voir son loyer fixé par le juge en dessous du loyer précédemment perçu.

Liberté ou Encadrement : L’Importance du Choix de la Durée du Bail Commercial

En définitive, la liberté contractuelle dans le bail commercial est réelle mais encadrée. Si un bail commercial classique de 9 ans offre une certaine souplesse tout en garantissant une protection au locataire grâce notamment au plafonnement des loyers, les baux commerciaux de plus longue durée permettent davantage de flexibilité en contrepartie d’une moindre protection (déplafonnement automatique lors du renouvellement).

C’est pourquoi il est essentiel pour les parties de bien anticiper les conséquences d’un bail commercial adapté à leurs objectifs et de se faire accompagner par un professionnel afin d’en sécuriser la rédaction.