Le droit de préemption ou droit de préférence du locataire dans un bail commercial.

Loi PINEL du 18 juin 2014

Le droit de préemption dans un bail commercial c’est : protéger les intérêts du locataire

La loi PINEL a étendu aux baux commerciaux les prérogatives de la LOI ALURE dédiée aux baux d’habitation.

Le droit de préemption du locataire ou droit de préférence, est une disposition légale visant à protéger les intérêts des locataires dans le cadre d’un bail commercial.

Il permet aux locataires de faire valoir leur droit d’acquérir le bien immobilier loué avant que le propriétaire ne le vende à un tiers.
Cette mesure offre une certaine sécurité aux locataires. En effet, elle leur permet de maintenir leur activité dans les locaux qu’ils occupent parfois de longue date.
Ce droit est d’autant plus important lorsque le niveau d’activité du preneur peut être fortement induit par l’emplacement : le niveau de commercialité d’une rue ou l’attractivité d’un secteur commercial par exemple, ou qu’il nécessite un fort investissement en outil de production artisanal qu’il serait très couteux de transférer.

Qui est concerné par ce droit de préemption.

Est concerné par le droit de préemption tout locataire d’un local à usage commercial ou artisanal.
Le locataire d’un local à usage industriel n’a pas de privilège.

Définition du local à usage industriel :
« Revêtent un caractère industriel les bâtiments et terrains servant à l’exercice d’une activité de fabrication ou de transformation de biens corporels mobiliers qui nécessite d’importants moyens techniques. Revêtent également un caractère industriel les bâtiments et terrains servant à l’exercice d’activités autres que celles mentionnées au premier alinéa du présent A qui nécessitent d’importants moyens techniques lorsque le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre est prépondérant. ».

Source : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000037992536

Pourquoi, et pour quoi le droit de préemption a-t-il été mis en place ?

Le droit de préemption du locataire a pour origine la volonté des institutions de préserver l’équilibre des relations entre locataires et propriétaires dans le domaine commercial.
En effet, les locataires investissent souvent des sommes non négligeables dans l’aménagement de leurs locaux pour répondre aux besoins spécifiques de leur activité. Lorsqu’un bien immobilier est mis en vente, donner la priorité au locataire pour son acquisition lui permet de sauvegarder ses investissements et la continuité de son exploitation commerciale.

Comme précédemment évoqué, une délocalisation n’est jamais neutre. D’un point de vue exploitation : perte de clientèle par exemple. Mais également d’un point de vue social dans l’entreprise : un changement de l’organisation personnelle des salariés trop importante au regard leur confort peut entrainer des départs de l’entreprise. (Par exemple si le temps de transports devient trop important sur la journée)

Le droit de préemption est d’ordre publique

Le droit de préemption du locataire est légalement ce que l’on appelle d’ordre publique. Ceci implique que si la clause n’est pas précisée au sein du bail, elle est néanmoins réputée existante et donc applicable.

Également, s’il est stipulé que le locataire y renonce, il pourra à postériori faire valoir ce droit. On dit que la clause est réputée non écrite.

Néanmoins très souvent cette clause est présente dans le bail. Elle précise généralement les conditions dans lesquelles le locataire peut faire valoir son droit.

A noter que ce droit est intuitu personae et qu’il ne peut pas être transmis à un tiers.

Le formalisme de l’exercice du droit de préemption

Dans l’ordre chronologique, le propriétaire doit notifier au locataire son intention de vendre le bien immobilier, en respectant le délai prévu par la loi. Cette notification doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception ou par courrier remis en main propre.
Elle doit contenir toutes les conditions de la vente envisagée, notamment le prix de vente et les conditions de la transaction.
Il faut savoir que le prix ne peut pas inclure de frais d’agence.

Une fois informé, le locataire dispose d’un délai d’un mois pour faire connaître sa décision d’exercer ou non son droit de préemption.

Si la notification n’est pas délibérée sous les formes légales elle ne fait pas courir le droit du locataire.

Les conséquences de l’exercice du droit de préemption

En cas d’acceptation, le locataire dispose d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur. S’il recourt à un prêt, le délai est porté à quatre mois.

En revanche, si le locataire renonce à exercer son droit de préemption ou s’il ne respecte pas les délais impartis, le propriétaire est libre de vendre le bien immobilier. Dans ce cas, le locataire conserve son droit au maintien dans les lieux, dans les mêmes conditions jusqu’à la fin du bail.

Dans le cas où ultérieurement le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux, le notaire doit, si le bailleur ne l’a pas précédemment fait, notifier ces nouvelles données au locataire.
Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire.

Le formalisme initial s’applique à nouveau. Sans ce formalisme, la vente peut être frappée de nullité et le locataire faire valoir son droit et casser la vente.

Quel cadre pour l’exercice du droit de préemption du locataire ?

Le droit de préemption ne s’applique pas dans les cas suivants :

• La cession en bloc de plusieurs locaux d’un ensemble commercial.
• La cession unique de locaux commerciaux distincts.
• La cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial.
• La cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux.
• La cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.

Source : article L145-46-1 du code du commerce
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000045212563/